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Un choix de
produits immobiliers Israéliens |
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BREVE
INTRODUCTION AU DROIT IMMOBILIER EN
ISRAEL
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L'achat
d'un appartement ou d'un bien immobilier
est souvent l'investissement le plus important
d'une famille ou d'un particulier aux
revenus moyens.
La plupart du temps et pour le plus grand
nombre, il nécessite la prise d'emprunt
et donc influe sur le budget familial
et sur l'équilibre économique de la famille
sur une période qui se compte par années.
C'est dire qu'une erreur
économique ou une erreur juridique commise
au moment de l'acquisition peuvent avoir
des conséquences difficiles à réparer
et engendrer des soucis qui peuvent déstabiliser
une famille.
Notre propos est de nous limiter à l'explication
de quelques aspects juridiques qui ne
remplaceront en aucun cas le conseil préalable
à toute transaction, lequel devra être
pris auprès d'un avocat compétent et scrupuleux
qui vérifiera et suivra le projet, depuis
son point de départ jusqu'à son aboutissement.
Chaque pays à un droit immobilier qui
lui est propre et qui est ancré dans une
tradition juridique ancienne. On n'achète
pas un domaine agricole en France comme
on achète un mochav en Israel. Les règles
sont différentes.
Le but de ces lignes est d'expliquer la
nature juridique des transactions immobilières
en commençant par celle du terrain en
Israël.
En effet, selon qu'il appartient à l'une
ou l'autre catégorie, le terrain sur lequel
sera érigé le bâtiment, qu'il soit collectif
ou individuel, engendrera des obligations
et des droits différents pour celui qui
l'acquiert.
Pour simplifier, nous dirons qu'il existe
deux types de terres en Israël :
les terres privées : TABOU
les terres domaniales : MINHAL
Les terres privées : Elles représentent
en Israël un tiers environ des terres
à vocation immédiate ou lointaine de construction.
Il s'agit en général de terains situés
dans les villes, terrains parcéllisés
ou en voie de parcéllisation et qui ont
été acquis par des particuliers ou de
sociétes d'investissement, souvent même
avant la création de l'Etat. Ces terres
sont enregistrées à la Conservation des
Hypothéques appelée communèment "TABOU".
Le Tabou joue donc le rôle à la fois de
Conservation de Hypothéques et de Cadastre.
Chaque lot ou chaque parcelle est inscrit
sous des numéros de Bloc:"le Gouch",de
parcelle "La Helka", et lorsqu'il s'agit
d'immeubles collectifs, la sous parcelle
appelée "Tat Helka", la sous parcelle
représentant une unité d'habitation. Toute
transaction oblige la vérification minutieuse
de l'inscription au Tabou par la production
d'un bordereau appelé "le Nessah".
Sur ce bordereau figure non seulement
les numéros indiqués ci-dessus mais surtout
le nom du ou des propriétaires, la nature
de leurs droits, leurs parts et les éventuelles
inscriptions telles que prénotations de
vente pour les transactions en cours,
les hypothéques, les saisies ou les inscriptions
faites par des administrations telles
que services de protection des sites archéologiques
ou services communaux.
Il va sans dire que l'étude de ce document
par un professionnel doit précéder impérativement
toute transaction, puisse-t'elle paraitre
la plus simple possible, car ce qui est
inscrit dans le Nessah déterminera la
manière dont le contrat devra être rédigé
et les précautions qui devront être prises.
Les Terres Domaniales : MINHAL
C'est de trés loin la catégorie la plus
importante en surface. Il s'agit souvent
de terres situées à la péripherie des
villes, dans les villes de développement
et bien évidemment des terres agricoles
ou des mochavim. Au fil des années, par
le besoin croissant de construire et l'augmentation
de la population, ces terres qui appartiennent
à l'Etat ont été libérées pour la construction.
Ces terres sont enregistrées au Minhal
Mekarkeii Israël et peuvent être gérées
soit directement par le Minhal ( puis
inscrites au cadastre ) soit par des sociétes
de développement telles que Amidar. La
personne qui acquiert ces terres n'en
acquiert pas la propriété pleine et entière,
comme dans la catégorie précédente, mais
acquiert un "bail emphythéotique " ( pour
49 ou 99 ans ou plus), bail appelé "Hakhira".
Il ne faut en aucun cas être éffrayé par
ce genre de transaction,car en pratique,
la Hakhira est presque une propriété,
surtout lorsque le loyer du bail emphythéotique
a été capitalisé (en hebreu " Mehouvan").
La vérification au Minhal est plus complexe
qu'au Tabou car il s'agit d'une administration
plus lourde, moins bien gérée que le Tabou.
Elle se fait par la vérification du dossier
détenu par le Minhal,vérification de constructibilité
du terrain et des droits .
Il faut pour ce faire obtenir la production
d'une attestation de droits et il est
conseillé, lorsqu'il s'agit de terrains
constructibles, de prendre l'avis d'un
expert immobilier qui précisera les droits
afférents à ce terrain. Le contrat est
plus difficile à mettre au point mais,
compte tenu du nombre considérable de
transactions de ce type, il n'y a pas
d'inconvénient à se lancer dans une telle
transaction sous réserve des vérifications
d'usage .
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JEAN CHARLES CHALOM BENICHOU
Avocat et Notaire Email : avocat@zahav.net.il
Tél : 00.972.9.98622060
5 rue Herzl Nathania
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