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Le contrat
préalable, le rédacteur du contrat et
les étapes préliminaires du contrat.
1) L'agent immobilier:
L'acquéreur potentiel s'adresse directement
au vendeur ou fait la connaissance du
vendeur par l'entremise d'un agent immobilier.
Le statut de l'agent immobilier est
réglementé par la loi, laquelle l'oblige
à détenir une autorisation d'exercer.
De plus la loi israélienne oblige désormais
à la rédaction d'un bref mandat à l'attention
de l'agent immobilier. Il est important
que le mandat remis à l'agent immobilier
soit rédigé dans la langue parlée par
l'acheteur pour éviter toute incompréhension
pouvant mener a un différend.
Il est essentiel de préciser le bien
visite (éviter de laisser des "blancs"
dans le mandat), ainsi que la commission
d'agence qui doit être mentionnée précisement.
En cas de vente s'il est donne une exclusivité
à l'agent immobilier, celle- ci doit
être limitée dans le temps. Le rôle
de l'agent immobilier est ici, comme
en France, de faire rencontrer les parties
et d'arriver à un accord verbal sur
le bien vendu, le prix, les conditions
etc. L'agent immobilier n'a pas le droit
d'établir des contrats, fussent-ils
préalables (tel que protocoles, promesses,
sous seing privé).
Il est d'ailleurs à déconseiller la
rédaction de tout document écrit car
l'expérience prouve que tout contrat
ou promesse établi par un non professionnel
engendre par la suite des difficultés
d'interprétation et d'exécution et plus
de procès naissent de promesses préalables
signées hâtivement que de contrats définitifs.
2)
Le contrat préalable:
Il arrive cependant parfois que la signature
d'un contrat préalable soit nécessaire.
En ce cas ce contrat préalable (Zihron
dvarim) doit être établi par les avocats
des parties, lesquels décideront de
l'utilité d'un pareil contrat. Il faut
préciser que ce contrat préalable est
juridiquement parlant un contrat qui
engage ses signataires. Ainsi, un candidat
acquéreur qui aurait signe un protocole,
se trouverait engage et donc oblige
d'acheter ou de payer des dommages et
intérêts en cas de rupture. En matière
de vente, le contrat va déterminer les
volontés respectives des parties. Les
parties en présence ou sans la présence
d'un agent immobilier, se mettent d'accord
sur l'objet de la vente, son prix et
les conditions de paiement.
3)
Le rédacteur (l'avocat):
Les parties s'adressent a leur(s) avocat(s)
qui va rédiger le contrat. En droit
israélien, le rédacteur d'un contrat
ne peut être qu'avocat. Il existe en
Israël des notaires qui n'ont pas compétence
exclusive en matière immobilière (comme
c'est le cas en France, en Belgique.)
et donc un avocat même s'il n'est pas
notaire, à compétence pour rédiger les
contrats. Le fait qu'un avocat soit
notaire ne donne pas nécessairement
plus de garanties a l'acquéreur.
Les parties peuvent choisir un seul
et même avocat mais la chose est a déconseiller
et il est beaucoup plus prudent que
chaque partie soit representée par son
conseil. Dans le cas de l'achat d'un
appartement neuf, il arrive que le constructeur
impose son avocat à qui l'acquéreur
doit régler des honoraires.
L'acquéreur peut alors se dispenser
du choix d'un conseil mais ceci est
de mon point de vue, une grave erreur.
L'avocat du constructeur défend bien
évidemment les intérêts de son client,
alors que le contrat d'achat chez un
constructeur est plus difficile a mettre
au point que celui d'un achat en deuxième
main.
Il est à conseiller à tout acheteur
d'un appartement en construction de
prendre son avocat, même si cela l'oblige
à une dépense supplémentaire. L'avocat
avant d'être le rédacteur du contrat,
vérifie la "faisabilité" de l'affaire.
Il vérifie entre autre:
- si le bien vendu est inscrit aux hypothèques
(appellé communément en Israël "Tabou")
ou selon une autre procédure d'inscription
(Minhal - Domaine) (Hevra Mechakenete
- Société privée d'inscription) (voir
notre article précédent) ;
- si le bien est libre de toutes inscriptions
qui peuvent en limiter la transmission
(prêt, saisie, prénotation) ;
- il vérifie tous les aspects fiscaux
de la transaction à faire, lesquels
sont d'une extrême importance compte
tenu de la fiscalité israélienne ;
- Il vérifie si le bien n'a pas fait
l'objet de constructions illégales ;
- Il vérifie les dettes éventuelles.
A la suite de quoi le conseil rédige
ou corrige le contrat lequel est généralement
établi par l'avocat du vendeur. Cette
dernière remarque n'est pas une règle
obligatoire mais elle est communément
appliquée. L'avocat de l'acquéreur vérifie
et corrige le contrat et prend soin
d'y introduire toutes les précautions
et notamment le séquestre de fonds pour
garantir l'obtention des documents indispensables
à l'inscription du bien aux hypothèques.
Si, en France ou en Belgique, le notaire
reçoit le prix de vente et le libère
au vendeur après inscription, en Israël
les fonds sont immédiatement libérés
au vendeur, ce qui fait que si des fonds
en quantité suffisante ne sont pas séquestres,
l'acheteur risque de faire une affaire
périlleuse. En effet, l'inscription
peut devenir difficile voire impossible
si le vendeur ne remet pas à l'acquéreur
les documents nécessaires ou s'il n'a
pas réglé ses dettes et en particulier
les impôts liés aux transactions immobilières.
Ce problème peut être catastrophique.
Les impôts ne réclameront pas directement
à l'acheteur de payer les dettes du
vendeur mais refuseront de remettre
les documents et attestations nécessaires
à l'inscription du bien rendant ainsi
l'acquéreur "garant" des dettes de son
vendeur et l'obligeant par la même à
les payer à sa place, s'il veut que
le bien soit inscrit à son nom.
La loi est ainsi faite. Beaucoup souhaiteraient
une réforme mais celle ci n'apparaît
pas à l'horizon. C'est dire que la plus
grande prudence s'impose et en fait
celui qui détient des fonds en séquestre
garantit de la meilleure manière ses
droits futurs.
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