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LE
CONTRAT D'ACHAT - SUITE 3.
Les déclarations des parties :
Le préambule du contrat fait partie
intégrante du contrat et à pour avantage
de noter les intentions de chacune des
parties et leur déclarations. Cela permettra
en cas de conflit, de vérifier quelle
a était l'intention de chacune des parties
et quelle a été leur commune intention
au moment de la signature.
Dans ce préambule, chacune des parties
fait des déclarations. Le vendeur déclare
être le propriétaire exclusif du bien
ou des droits sur ce bien, déclare être
inscrit au bureau des hypothèques (TABOU).
Parfois il peut déclarer que le bien
n'est pas encore inscrit et il doit
en donner les raisons. De même lorsque
un bien n'est pas inscrit aux hypothèques
mais est inscrit dans les registres
d'une société, il convient de le mentionner.
Le vendeur déclare vendre le bien libre
de toute contrainte ou hypothèque et
déclare que ses droits sont légalement
inscrits. Par contre si le bien est
hypothéqué le vendeur déclarera quel
est le montant de l'hypothèque et s'il
s'agit d'un prêt, il devra annexer un
document émanant de la banque qui précisera
que, moyennant paiement d'une somme
que la banque déterminera dans sa lettre,
le bien sera libéré de l'hypothèque.
Il en va de même pour toute autre inscription
et le créancier inscrit devra aussi
donner un document précisant là aussi
les conditions de levée de l'hypothèque.
Il est parfois utile de faire mentionner
qu'il n'y a eu aucune procédure engagée
contre le vendeur pour des constructions
ou des ajouts qui n'auraient pas fait
l'objet d'un permis de construire. De
même, si le bien vendu a été construit
par le vendeur et qu'il s'agisse d'une
villa par exemple, il faut que ses déclarations
soient précises et il appartient à l'acheteur
de faire étudier tout le dossier de
construction par les services techniques
de la mairie qui délivrent les certificats
de conformité car parfois le constructeur
a outrepassé ses autorisations ce qui
peut engendrer une difficulté au moment
de l'inscription aux hypothèques.
L'acheteur quant à lui, déclare avoir
vu le bien et l'avoir trouvé conforme
à ses désirs. Des le préambule du contrat
il s'engage à renoncer à toute plainte
concernant l'état du bien ou ses défauts
à l'exception de défauts cachés. Cette
déclaration peut être lourde de conséquences
et il est donc indispensable que l'acquéreur
s'assure de l'état physique du bien
au besoin par l'estimation d'un expert.
L'expertise n'est pas obligatoire sauf
si l'acquéreur demande un prêt, auquel
cas la banque prêteuse exige une expertise
sur la valeur demandée du bien et son
état.
Dans le cas de l'acquisition d'un bien
neuf, les déclarations tant du vendeur
que de l'acheteur sont différentes de
celle d'une transaction de deuxième
main. Elles sont détaillées et en partie
codifiées.
4. Description du bien vendu :
Le contrat comporte un article dans
lequel est décrit le bien vendu. Il
s'agit bien entendu d'une description
sommaire dans laquelle, cependant, devront
figurer outre les éléments descriptifs
de base (nombres de pièces, étages,
orientation) des éléments qui s'ajoutent
tels que par exemple: garage, meubles
meublants, climatisation etc. Il faut
insister sur le fait qu'en Israël il
n'est pas mis l'accent sur la surface
nette acquise.
Lorsqu'une surface est donnée elle est
brute. Dans le cas de l'acquisition
d'un bien neuf, le descriptif fait l'objet
d'un document séparé obligatoirement
annexé au contrat (nous consacreront
un article spécial aux achats de biens
en construction).
5. Le prix :
C'est évidemment un des articles essentiels
du contrat. De nombreuses voix se sont
levées pour que le prix des appartements
soit indiqué dans la monnaie nationale
de l'Etat d'Israël, c'est à dire le
Chequel, mais à ce jour le prix indiqué
en Chequels est rarissime et si tel
est le cas il est toujours indexé soit
à l'index du coût de la vie soit au
dollar américain.
Rien n' interdit d'indexer sur une autre
monnaie. L'immense majorité pour ne
pas dire la totalité des contrats font
apparaître un prix en dollars mais qui
sera converti en Chequels au jour de
chaque paiement selon le cour moyen
du dollar publié au jour le jour.
En règle générale, les paiements sont
échelonnés sur des périodes qui peuvent
aller de 2 a 6 mois dans le cas d'un
achat de deuxième main et jusqu'à 2
ans s'il s'agit de l'acquisition d'un
appartement en construction. Les conditions
de paiement sont laissées à l'appréciation
des parties. Il est évident qu'il est
de l'intérêt d'un acheteur pour des
raisons économiques et juridiques, d'essayer
que le gros du paiement soit fait au
moment de la remise du bien vendu. L'important
est de conditionner chaque paiement
par le respect des obligations qu'a
pris le vendeur.
Voici quelques exemples:
a) Le premier paiement doit être conditionné
par l'inscription d'une pré-notation
aux hypothèques ce qui permet de garantir
les droits de l'acheteur et d'éviter
que l'appartement ne soit vendu deux
fois. La prudence commande de sortir
un bordereau des hypothèques le jour
de la signature du contrat pour vérifier
à ce moment là les droits et obligations
du vendeur.
b) Il faut conditionner aussi certains
paiements, si possible parmi les premiers,
par la libération des hypothèques ou
des inscriptions.
c) Le dernier paiement, lui, doit être
conditionné non seulement par le remise
du bien à l'acheteur mais par l'inscription
du bien aux hypothèques ou dans tous
les cas par la remise de tous les documents
indispensables à l'inscription du bien
aux hypothèques et par le remise des
documents prouvant qu'il n'y a plus
aucune dette sur ce bien. Dans la pratique,
le vendeur remet aussi un mandat irrévocable
qui permettra à l'acheteur de faire
au nom du vendeur toutes les procédures
qui n'auraient pas été faites par lui,
et notamment les différentes inscriptions.
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